¿Qué es la TIR y por qué es tan importante en un proyecto inmobiliario?
𝐑𝐞𝐚𝐥 𝐄𝐬𝐭𝐚𝐭𝐞 𝐁𝐮𝐬𝐢𝐧𝐞𝐬𝐬 𝐃𝐞𝐯𝐞𝐥𝐨𝐩𝐦𝐞𝐧𝐭 – 𝐄𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐞𝐠𝐲 & 𝐌𝐚𝐫𝐤𝐞𝐭𝐢𝐧𝐠
4 de abril de 2023 by Homero García Garza
En este artículo, descubrirás todo lo que necesitas saber sobre la TIR en proyectos inmobiliarios destinados al alquiler, así como la relación con el NOI y su significado en términos de rentabilidad.
La tasa interna de retorno (TIR) es una métrica fundamental para evaluar la rentabilidad de una inversión en un inmueble de alquiler ya sea de vivienda, comercio, oficinas o naves industriales. Representa la tasa de rendimiento potencial del proyecto y se calcula en base a la inversión inicial y los flujos de efectivo generados por el inmueble en un tiempo determinado.
La TIR es el indicador que marca el rumbo financiero de hacia dónde se tiene que dirigir un proyecto de inversión. Como una veleta indica la dirección del viento.
La TIR nos indica anualmente la dirección que está tomando una inversión, si está alineada con los indicadores que se buscan obtener o se tiene que ser mas eficiente en la operación y administración del inmueble para lograr mejores números de NOI y como resultado una TIR mas alta.
¿Cómo se calcula la TIR?
También se puede definir basándonos en su cálculo, la TIR es la tasa de descuento que iguala, en el momento inicial, la corriente futura de cobros con la de pagos, generando un VAN igual a cero:
- Ft son los flujos de dinero en cada periodo t
- Io es la inversión realiza en el momento inicial ( t = 0 )
- n es el número de periodos de tiempo
La TIR de un proyecto, esta directamente relacionada con el NOI.
El Net Operating Income (NOI) o ingreso operativo neto, es un indicador directamente relacionado a la TIR. Representa los ingresos generados por la propiedad, menos los gastos operativos, tales como los impuestos, seguros, mantenimiento, comercialización, marketing, créditos o financiamientos que impacten directamente a los flujos del inmueble.
La relación entre el NOI y la TIR es que el primero se utiliza para calcular el segundo, ya que la TIR se basa en los flujos de efectivo generados por el proyecto y no podemos hablar de una TIR sin antes platicar sobre el resultante del NOI.
Sin embargo no todo es la TIR y el NOI, si bien la TIR nos ayuda a evaluar el desempeño financiero del proyecto, debemos de tomar en cuenta los factores comerciales y de mercado, el entorno del inmueble y los precios de renta. Estas variables tienen que estar alineadas a las necesidades que el mercado está demandando para que al final los espacios del proyecto los absorba el mercado.
Conocer la TIR de un proyecto inmobiliario destinado al alquiler es esencial para evaluar su rentabilidad. Además, la relación entre la TIR y el NOI muestra cómo el ingreso operativo neto influye en la tasa de retorno esperada del proyecto.
En última instancia, como inversores, debemos tener en cuenta que la TIR no es la única métrica a considerar al evaluar un proyecto inmobiliario, sino que también debemos considerar los riesgos y los costos asociados con la inversión. Al tomar en cuenta estos factores, podemos tomar mejores decisiones de inversión y maximizar nuestra rentabilidad en el mercado inmobiliario.
